Советы и практика на фоне глобальной аналитики
Как теперь уже очевидно, июнь 2016 года, а точнее, день референдума о членстве Великобритании в Европейском союзе стал рубиконом в новейшей истории не только британского рынка недвижимости. Но речь сейчас именно о том, как нервозность неопределённости в ожидании brexit в первом квартале сменилась буквально на глазах оживлением и даже ростом. Хотя, по-прежнему, нынешние показатели куда скромнее статистики последних трёх лет.
Перед покупкой осмотритесь…
Сразу за подъёмом 2015 года – рекордным для иностранных инвестиций в британский рынок недвижимости – последовало сложное начало 2016 года со снижением темпов более чем на треть. Ситуацию изменило к лучшему даже не собственно голосование 26 июня, а последовавшие за этим события: выступление премьер-министра Великобритании Терезы Мей в Давосе и встреча с вновь избранным президентом США Дональдом Трампом. Особенно приятен для инвесторов и потенциальных покупателей растиражированный впоследствии тезис о британо-американских «особых отношениях», что уже само по себе дезавуирует страх перед последствиями выхода из Европейского союза.
Впрочем, как теперь понятно, многих зарубежных инвесторов во второй половине 2016 года и привлекли, в первую очередь, последствия нервного ожидания brexit – снижение цен (на лондонскую недвижимость, главным образом) и ослабевший по отношению ко многим мировым валютам, включая российский рубль, фунт (сейчас он стоит 73,5 рубля, а в конце февраля прошлого года, например, - более 111 рублей).
Но продлится это недолго, судя по всему… На днях Bank of America предсказал фунту «розовое будущее», как выразился обозреватель EXPRESS. Рынки вполне «пришли в себя» после brexit и проявляют повышенный интерес к новым возможностям британской экономики. Стерлинг крепнет и скоро приблизится к прежним показателям.
Эта информация должна быть интересна потенциальным покупателям жилой недвижимости «для себя», в первую очередь. Ещё можно успеть на последний поезд интересных цен по интересному курсу.
Пострадавшая от ожиданий прошлого года доходность коммерческой недвижимости фиксируется сейчас на уровне 6,15 процента и продолжает подниматься. И даже несмотря на просевший рынок, интерес к столичной коммерческой недвижимости достаточно высок. Особенно, что касается объектов стоимостью от 1 до 10 млн фунтов и выше, которые перспективно сулят стабильную доходность.
Офисный сектор лондонской недвижимости продолжал лидировать в первом квартале с суммой сделок в £5,6 млрд. Это на 2 процента меньше прошлогодних показателей, но по-прежнему – 46 процентов всего объёма лондонских сделок с недвижимостью. Растут и инвестиции в городах «большой шестёрки» - с суммой сделок £809 млн этот квартал вошел в четверку рекордных по объему инвестиций в офисную недвижимость Великобритании за последние 7 лет.
Во втором квартале 2016-го «офисные» инвестиции упали до трёхлетнего минимума - £5,3 млрд. Что, впрочем, не удивляет на фоне ещё недавно царившей неуверенности, тревожных ожиданий и весьма неопределённых оценок результата и последствий референдума по Brexit и просевшим тогда же продажам недвижимости в центральной части Лондона. Тем не менее инвестиции в «большую региональную шестёрку» остались вполне серьёзными - £547 млн. И даже продемонстрировали 6-процентный рост к прошлогодним показателям и 19-процентный – к среднеквартальному показателю пятилетних наблюдений.
И всё же в третьем квартале прошлого года инвестиции в офисную недвижимость (£3,2 млрд) упали до пятилетнего минимума. Что стало прямым следствием заметного тогда понижения интереса инвесторов к лондонской недвижимости вообще – минус 64 процента(!) от показателей года предыдущего, до £1,7 млрд. Именно так в цифрах выглядела неопределённость и массовый отказ от сделок.
Сектор промышленной недвижимости оставался достаточно устойчивым в «неустойчивый» первый квартал, демонстрируя даже 51-процентный рост в сравнении с таким же периодом предыдущего года (£1,5 млрд) и 10-процентный – среднего показателя за пять лет. Цены на этот вид недвижимости были достаточно интересны инвесторам, рассматривающим «логистические» активы перспективными в связи с развитием электронной коммерции – онлайн-торговли.
Второй квартал для промышленной недвижимости оказался менее удачным - £1,4 млрд, что оказалось ниже среднего показателя пяти последних лет.
И, наконец, в третьем квартале инвестиции в этом секторе упали до £839 млн, что на 32 процента ниже такого же периода года предыдущего.
В первом квартале 2016 года инвестиции в торгово-сервисную недвижимость Лондона (магазины, рестораны и пр.) составляли £1,6 млрд, что в сравнении с предшествовавшим годом стало проседанием почти вполовину. Во многом это объяснялось не только ожиданием референдума, но и латентным опасением роста ренты на периферии и в пригороде столицы. И такие настроения, возникшие не в один момент, конечно, опустили «торгово-сервисные» инвестиции на самый низкий показатель со второго квартала 2012 года.
Но уже второй квартал 2016-го с прыжком инвестиций на 81(!) процент – до £3 млрд и уверенной четвертью во всем объеме сделок с лондонской недвижимостью продемонстрировал возрождение интереса к торгово-сервисному сектору коммерческой недвижимости. Приободрённые очевидными и весьма оптимистичными цифрами, инвесторы на 31 процент «перевыполнили» средний показатель вложений в ритейл-парки и подобные торговые центры за пять последних лет - £798 млн.
Не разочаровал ожидания инвесторов и третий квартал, продемонстрировав 35-процентный рост инвестиций в торгово-сервисный сектор (в сравнении с третьим кварталом 2015 года) на уровне £3,1 млрд. И вообще, эта четверть 2016 года оказалась самой урожайной (начиная со второго квартала 2015) для инвестиций в центральный Лондон и юго-восточные районы.
На рынке лондонской торгово-сервисной недвижимости в этот период дебютировали многие инвесторы Китая и Гонконга, приободрённые хорошими перспективами и «успевавшие ещё» сыграть на сниженных ценах и ослабевшем фунте. В третьем квартале на лондонскую недвижимость они потратили £600 млн.
В целом рынок коммерческой недвижимости за обозреваемый период продемонстрировал падение инвестиций в офисы и торговые центры, достигнув «квартального дна» 2009 года. Но ставший весьма широким выбор свободных объектов и исторически низкий уровень цен делают коммерческую недвижимость привлекательной в плане потенциальной доходности, особенно в сравнении с другими видами активов, ценных бумаг и облигаций. Многое, что пока нельзя подтвердить официально, предсказывает рост коммерческого сегмента после того, как нервозность рынка спадёт, и ситуация полностью стабилизируется.
Для прогноза, что будет дальше, следует чётко понять: снижение объёмов, падение цен, ослабление фунта – это всего лишь естественная реакция рынка на Brexit и инертную нервозность после референдума. Начиная с четвертого квартала прошлого года, мы видим всё больше и больше признаков восстановления рынка. На рынок лондонской недвижимости вот-вот хлынет поток «поднакопленных» инвестиций. А потому всё меньше времени и возможностей воспользоваться низкими ценами и комфортным для иностранных инвесторов курсом фунта. Всё возвращается на круги своя.
Вообще, в Великобритании сейчас много районов регенерации, куда правительство направило и перенаправило финансовые потоки на строительство новых торговых центров, транспортных развязок и объектов инфраструктуры. Правительство очень энергично и много строит жилья для коренных британцев, которых… вытесняют мигранты. Причём, как бедные, так и богатые.
И в связи с этим – как рассуждает и поступает опытный и разумно прагматичный инвестор, как поступаю лично я…
Рекомендую лишь то, что сам…
Например, выбираем недвижимость в районе, где через пару лет, как мы знаем, будет новый большой вокзал. Что уже само по себе гарантирует развитие этого района, а, следовательно, и предсказуемо, – рост цен на коммерческую недвижимость. На торгово-сервисную, в первую очередь.
Как поступает не ленивый инвестор. Я покупаю в этом или подобном этому районе помещение под ресторан (кафе, магазин), которое уже занято арендатором. В Великобритании, кто не в курсе пока, арендатор коммерческой недвижимости может иметь контракт на 25 лет. С процентным повышением арендной платы каждую пятилетку.
Важно знать, что, в отличие от особенности условий сдачи жилой недвижимости, арендатор коммерческой недвижимости отвечает за ремонт снимаемого помещения.
Владелец же коммерческих площадей зарабатывает не только на росте стоимости собственно недвижимости, но и на арендной плате, с учётом её роста. И тут, конечно, важен правильный выбор объекта. А поскольку в данной схеме покупки хорошим доходом считается от отметки в 5-6 процентов, то легче всего (и надёжнее) найти такие объекты именно в зонах регенерации - в районах, возрождаемых и перестраиваемых или готовящихся к таким процессам.
Кто надёжнее и доходнее - ветеран или новичок?..
Покупая недвижимость с уже работающим там арендатором, важно быть уверенным в надёжности и перспективности бизнеса, разместившегося под вашей крышей, в финансовой стабильности арендатора.
Доход повыше или риск меньше – каждый арендодатель решает для себя самостоятельно. Многие, если не большинство, предпочитают иметь в арендаторах известных «сетевиков», типа Starbucks или McDonald’s, объекты с которыми и покупаются успешно, и продаются хорошо. При этом владелец «горячего пирожка» – всегда востребованной с таким арендатором коммерческой недвижимости – должен понимать, что раскрученный бренд – это, как правило, доход ниже 5 процентов.
А так хочется найти золотую середину для своих инвестиций – стабильный бизнес вашего арендатора и ваш максимальный доход.
Это возможно? Мой личный опыт говорит, что да. И правильный выбор – это почти никогда не везение. Но всегда полный подробный анализ рынка недвижимости (торгово-сервисной, в данном случае), история арендных плат на интересующей улице (районе), изучение хроники самого объекта (здания, в котором находится недвижимость) с учётом перестроек и архитектурных изменений, исследование истории компании-арендатора, предыдущих арендаторов здания и анализ потребительских расходов в ближайшей миле от объекта.
При «наложении» городская, финансовая и строительная хроники дают именно ту полную картину истории и перспектив объекта недвижимости, которая высвечивает возможные риски и позволяет принять окончательное решение о покупке или нет.
Такой анализ цен, истории и изменений инфраструктуры - если подходить к этому серьёзно – требует и знаний, и опыта, и временных затрат. Чтобы избежать ошибок и получить наилучшие варианты с предупреждением возможных рисков, лучше всё-таки довериться специалистам.
Справка
Компания BSI Estates – специализированный игрок на британском рынке недвижимости, оказывающий услуги преимущественно клиентам из России, Украины, Казахстана, Азербайджана и других стран СНГ. В BSI Estates работают русскоговорящие специалисты – риэлторы и юристы. Компания владеет крупнейшей базой объектов жилой и коммерческой недвижимости, обновляемой в режиме реального времени.
Олег Игнатьев
Директор BSI Estates