В Украине пока кредитование не вернулось на прежние уровни, однако рынок постепенно оживает. Одним из распространенных видов залога является недвижимость: под нее можно занять на обучение, крупные покупки, ремонт и даже путешествия. Важно — знать все нюансы такого банковского инструмента.

Об этом пишет UBR.

"Не выдаются займы под залог недвижимости: на лечение, рефинансирование займов в других банках, уплату налогов, погашение коммуналки, покупку недвижимости и земли, а также приобретение ценных бумаг разного вида и класса", — отметил юрист KPMG в Украине Антон Каганец.

1. При получении кредита под залог оформляется два договора: кредитный договор и договор ипотеки, по которому недвижимость переходит в залог банку. Законодательно предусмотрено оформление и договора залога (используются юридическими лицами). Для физических лиц чаще оформляется именно ипотека.

2. Наиболее важными моментами, которые необходимо проверять при подписании договора кредита:

- сумма кредита;

- точный расчет совокупной стоимости кредита (как в процентах, так и в денежном выражении). При этом, должны учитываться проценты по кредиту, а также стоимость всех сопутствующих услуг (регистратора, нотариуса, страховки, оценки имущества и прочее);

- дата выдачи кредита (если кредит выдается частями — даты и суммы таких частей), а также сроки его погашения;

- право досрочного погашения кредита;

- годовая процентная ставка: должна быть указана именно годовая, а не ежемесячная или в расчете на день, т.е. 3,5 % в месяц, это куда больше чем 35 % в год;

- штрафные санкции, особенно за просрочку платежа, а также порядок начисления и уплаты таких штрафных санкций;

- условия досрочного расторжения договора (Необходимо учитывать, что могут быть прописаны условия, по которым банк имеет право требовать досрочного возврата всего кредита, за небольшое нарушение, например, за 2-3 просрочки платежа).

3. При оформлении договора ипотеки очень важно помнить:

- договор должен заключаться в письменной форме и обязательно заверяться нотариусом;

- в договоре должно указываться содержание и размер основного обязательства (т.е указанно, что обеспечивают кредитные обязательства на конкретную сумму);

- описание предмета ипотеки (т.е описание недвижимого имущества);

- указание о выдаче или не выдаче закладной;

- порядок обращения взыскания на объект ипотеки в случае просрочки платежа.

4. При оформлении кредита и договора ипотеки также могут потребоваться и согласие супруга (-и), если человек в браке. А также согласие других собственников, если в ипотеку передается имущество, которое принадлежит нескольким лицам.

5. При оформлении ипотеки на недвижимость, на которую есть права детей, потребуется разрешение органов опеки.

6. Не следует забывать и о продлении страховки. Практически всегда, одним из условий для досрочного возврата кредита, является не перезаключение договора страхования объекта ипотеки. В отдельных случаях, страхуется и должник;

7. Обязательно обращать внимание на прописанный порядок взыскания недвижимости, в случае если обязательства не выполнены. Несмотря на то, что взыскание недвижимости по решениям третейских судов запретили, все еще не исключено взыскание по исполнительной надписи нотариуса. (Т. е банку достаточно обратить к нотариусу, выждать 30-40 дней, и идти в исполнительную службу "забирать квартиру". Также банк имеет право обратиться в суд);

8. Негативный момент для должника — продажа долга банком другому лицу. Чаще всего такое происходит в случаях, когда банк признан неплатежеспособным или же кредит стал проблемным. В идеале, конечно, внести изменения в договор и указать, что замена кредитора возможна только по согласию должника.

9. Полученный кредит лучше оплачивать не в последний день, а за несколько дней до окончания срока оплаты очередного платежа. Это связанно с тем, что денежные средства могут поступить на один счет, с последующим их перечислением на другие счета, что может занимать определенное время. В таком случае, вероятно возникновение просрочки, о которой должник не подозревает.

При этом следует помнить, что порядок погашения задолженности, чаще всего предусматривает следующую очередность: сперва оплату штрафные санкции, затем проценты, и в последнюю очередь тело кредита. Таким образом, если из-за задержки банковского перевода банк насчитает лишь 100 грн штрафа, то в будущем месяце, проценты будут насчитаны уже в большем размере. При этом, банки не всегда своевременно уведомляют заемщиков о наличии подобных проблем. В итоге, в течении года безобидная просрочка вырастает до кругленькой суммы.

10. Практически все банки, если заемщик не VIP-клиент, работают исключительно по типовым договорам, в которые, практически, невозможно внести изменения. При наличии в договоре спорных, по мнению клиента, моментов и невозможности внесения изменений в текст, лучше отказаться от подписания договора (или помнить о возможных рисках, если договор все же подписан).

Комментарии