...побожится, что если вы не купите квартиру сегодня, завтра вам придется заплатить еще больше.
И он, конечно, по-своему будет прав. А если вы ждете не завтра, а, к примеру, послезавтра? В надежде на то, что кредиты будут более выгодными, цены, по крайней мере, разумными, а зарплаты достойными?.. А еще страна станет предсказуемой, перспективы – прозрачными и будущее – уверенным…
О том, что цены на недвижимость дутые и оторваны от реальности, в Украине поговаривают уже давно. Ну не может квартира на окраине Киева стоить дороже, чем в центре европейских столиц. Но, тем не менее, бабл-эффекта (
эффектом мыльного пузыря эксперты пугали еще два года назад. -
Авт.) дождаться так и не удалось. Цены же за истекший период только растут. Неужели они не собираются останавливаться? О животрепещущих вопросах современности наша беседа с
руководителем информационно-аналитического центра «Форекс клуб» Николаем Ивченко.
- Давать согражданам советы по поводу покупки квартиры – дело не очень благодарное. Но разобраться в происходящем на рынке недвижимости хотелось бы. Причем оценки желательно получить от «незаинтересованного», так сказать, эксперта. Согласитесь, прогнозы риэлтерских компаний сложно назвать незаангажированными, да и оптимизма обывателям они почти не внушают…
- Это естественно, когда
на фоне удорожания кредитов для физических лиц, подорожания ресурсов для коммерческих банков и сокращения сроков по ипотечным кредитам спрос на жилую недвижимость снижается. Например, после падения рынка недвижимости в США американцы уже на собственном опыте убедились, что недвижимость дорожает не всегда. Цены на недвижимость в Соединенных Штатах продолжают свое падение. У нас же пока наоборот – цены растут. Уже в этом году рост цен на жилую недвижимость составил 16,5%. Рост цен на недвижимость, напомню, всегда растет согласно темпам роста инфляции (
как утверждают опытные риэлтеры, цены на недвижимость всегда опережают темпы инфляции на 2-3%. -
Авт.). Если у нас темпы инфляции за 5 месяцев составляют 14,6%, то примерно та же картина наблюдается и в росте цен на жилую недвижимость в Киеве и по Украине.
- Уточню: речь идет о жилой недвижимости, то есть квартирах?- Совершенно верно, это показатель роста жилой недвижимости в городе Киеве. Это не касается земельных участков под Киевом, не касается коммерческой недвижимости. И последние несколько месяцев на рынке недвижимости зафиксирована некоторая стабилизация цен. То есть практически никакого роста.
- И с чем это связано?- Во-первых, Нацбанк сократил сроки ипотечного кредитования. В принципе, ипотечные кредиты в Украине составляют всего-навсего 4% от общего объема кредитного портфеля для физических лиц. По отношению к другим странам это очень маленькая цифра. И тем не менее, если раньше ипотечные кредиты можно было брать на срок до 30 лет, то сегодня Нацбанк разрешает выдавать кредиты максимум на 10. Соответственно, людей, способных выплатить такой кредит, станет еще меньше. Это должны быть очень большие ежемесячные платежи. Столь высокие выплаты могут себе позволить только достаточно обеспеченные люди, с зарплатой, наверное, от 5 тысяч долларов, не ниже.
- А с другой стороны?- А с другой стороны – подорожание ресурсов для коммерческих банков как на европейском финансовом рынке, так и на внутреннем. Банки уже не могут привлекать такие дешевые ресурсы для девелоперских проектов, как прежде. Эти факторы снижают спрос со стороны населения.
- Но от брокеров и риэлтеров вряд ли сегодня услышишь, что рынок жилой недвижимости в Украине стабилизировался…
- Только в личных беседах директора риэлтерских компаний признаются, что за последние несколько месяцев именно в продажах жилой недвижимости действительно наблюдается стабилизация цен и даже некоторый застой.
- Пугают грядущим ростом цен еще и строители…
- Можно понять и строителей. Ведь практически каждый день дорожает себестоимость строительства, дорожает бетон, дорожает арматура. Соответственно, и себестоимость квадратного метра постоянно растет. Мы же видим, что большинство товаров в Украине подорожало на 40-50%. Отсюда и парадоксальность ситуации: с одной стороны, падает спрос (
у населения нет покупательной способности. -
Н.И.), а с другой – строители все равно хотят заработать, "отбив" при этом повышение цен на стройматериалы.
- Значит, цены таки будут расти на квартиры?
- Я считаю, что в этом году, вероятнее всего, цены на жилую недвижимость будут расти, ориентируясь на темпы инфляции. То есть по итогам года – где-то на 20-22%. А вот уже в следующем году есть основания ожидать некоторого снижения цен на жилую недвижимость. По нашим оценкам, это снижение может составить 5-10% за год.
- В себестоимость жилья непременно попадает цена на энергоносители, на бензин. Есть ли у Вас прогнозы насчет топлива? Ведь Украина в бензиновом вопросе очень зависима от мировых тенденций...
- Должен напомнить, что в январе стоимость нефти на валютном рынке составляла 100 долларов за баррель. Сейчас цена на нефть каждый день бьет все новые и новые рекорды. Временами цена на нефть достигала 139 долларов за баррель, сейчас держится на уровне 136. Фактически, нефть на мировом рынке за 5 месяцев текущего года подорожала на 35-40%. Естественно, дорожают и продукты, производимые из нефти, бензин, например.
- Значит, и нам стоит уже в ближайшем будущем ожидать дальнейший рост на топливо?
- Когда дорожает нефть на мировом рынке, то бензин в Украине дорожает приблизительно наполовину. Если нефть подорожала на 40%, то бензин подорожает приблизительно на 20%. Если учитывать, что сегодня бензин стоит 6,40 - 6,45 за А-95, то просто умножьте на коэффициент 1,2 и получите приблизительную цену, около 7 гривен за литр (7.68, согласно коэффициенту. - Авт.). То есть 7 гривен за 95-тый бензин – это реальность. Это вопрос двух-трех месяцев. В этом у меня сомнений нет.
- И от подорожания нас ничто не спасет?- Единственное, что может повлиять на сдерживание цены, это то, что Украина еще имеет некоторый временной запас. Мы зависим от поставок технических продуктов, то есть 60% бензина и дизельного топлива в Украине импортного, а 40 – отечественные. То есть наш внутренний бензин будет дорожать не такими высокими темпами. А вот все, что привозное, в сильной зависимости от мировых цен на нефть. Что неизбежно приводит к подорожанию. Прогноз о том, что бензин будет на уровне 7 гривен, можно предсказать с большой уверенностью, а вот достигнет ли стоимость бензина отметки 7,50, к примеру, пока вопрос достаточно спорный.
- Бензин подорожает, и цены на все остальное поползут вверх… - К сожалению, это так. Составляющая топлива в себестоимости любой продукции – около 10-15%. Это составная часть автоперевозок. Естественно, цена на бензин непременно отобразится и на цене реализации другой продукции…
- А по газу что скажете? Говорят, Украине в этом году придется ориентироваться на мировые цены…- Аналогичным образом в мире определяется и цена на газ. Цена на газ обычно запаздывает от цены на нефть примерно на 6-9 месяцев. Нефть выросла на 40% в мире, соответственно – через 6-9 месяцев определится и новая цена на газ. Ведь цена нефти – это производная для газа.
- Весело... А цены не газ повлекут за собой подорожание?- Ход мыслей верный. Естественно, есть вероятность повышения цен и для потребителей газа в Украине. А отсюда, как следствие, подорожание тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Это все очень взаимосвязано.
- Мы зависим от мировых тенденций. А кто виноват в мировых тенденциях? Неужели всем так же плохо, как и нам?
- За негатив в мировых тенденциях мы должны быть «благодарны»… американцам. Ведь фактически все началось именно с американского кризиса в ипотечном кредитовании, затем мировая инфляция, затем опасные процессы в банковской сфере. Виной всему - кризис в американской экономике.
- Опять янки виноваты, что у нас за ценами на продукты не угонишься?
- Так получается. Проблемы в отечественном ипотечном кредитовании выливаются в конечном итоге в... дорогие цены на продукты питания в Украине. А изначально катализатором этих негативных явлений стала американская экономика…
добавить в избранное
сделать стартовой
рассылка
RSS